В этом посте рассмотрим динамику ИЖК, продажи и цены реализации. Также проанализируем, сохраняется ли тренд на восстановление на рынке первичного жилья.
Объем выдачи ИЖК остается на рекордном уровне, но возможно снизится в будущем.
Объем выданных ИЖК за май по всей стране вырос на 2.5% м/м и на 33.9% к 2021 году до 580 млрд руб. Это рекордный показатель после всплеска в декабре 2022 года, где объем достиг 641 млрд руб.
Средняя ставка по ипотеке в мае снизилась до 8.4% с 8.52% в апреле. Вероятно, с июня мы увидим рост ставки, связанный со вступлением в силу новых ограничений и вероятным повышением ставки ЦБ на ближайшем заседании. Поэтому мы ожидаем умеренное замедление выдачи ИЖК с июня в денежном эквиваленте.
Продажи восстанавливаются, но ниже объемов 2021 года
Продажи в Москве выросли на 73% г/г и снизились на 14% к уровню 2021 года до 358 тыс. кв. м. Схожая ситуация наблюдалась в Санкт-Петербурге, где годовой прирост составил 75%, а к уровням 2021 года продажи снизились на 25% до 162 тыс. кв. м.
В целом на рынке наблюдается восстановление продаж по сравнению с 2022 годом, но ниже на 20% объемов 2021 года. Похоже, что на рынке сформировался баланс спроса и предложения с марта 2023 года, при котором мы наблюдаем стабильно высокий объем продаж в натуральном выражении. На нахождение баланса также указывает смена ценового тренда.
Впервые с февраля цены демонстрируют рост м/м
По данным Сбериндекса, впервые с февраля 2023 года цены на первичную недвижимость показали позитивную динамику м/м. Цены выросли на 0.1% до 133.5 тыс. руб. на рынке России и на 0.6% на рынке Москвы. Это подтверждает тезис о нахождении баланса спроса при текущих ценах.
Рост стройки продолжается
Активный рост стройки продолжается (за 1 кв. 2023 г. объем текущего строительства с рекордного уровня 2022 года вырос на 3% г/г). Если смотреть на более оперативную динамику, то здесь можно наблюдать схожую тенденцию: объем предложения по количеству объявлений стагнирует/умеренно растет к высоким объемам на начало 2023 г. (объем предложений на рынке России вырос на 4% с января по апрель 2023 г.)
Вывод:
На рынке недвижимости сохраняется восстановление: цены впервые с февраля демонстрируют положительную динамику м/м, объем ИЖК находится на рекордных уровнях последние три месяца. Но объем продаж в натуральном выражении показывает более сдержанную динамику: текущие продажи на ключевых рынках на 20% ниже объемов 2021 года.
С 2021 года на рынке предложение жилья только выросло, а темпы продаж недостаточны, чтобы реализовать весь объем (>100 млн кв. м по итогам 2023 г.) То есть на рынке с высокой вероятностью цены продолжат стагнировать, в то время как стоимость строительства будет расти, что выльется в снижение рентабельности застройщиков.
