12.04.2018

Что будет с рынком недвижимости под новыми санкциями

Что будет с рынком недвижимости под новыми санкциями

Минфин США 6 апреля ввел против российских миллиардеров, топ-менеджеров и чиновников санкции. Это вызвало обвал котировок акций российских компаний. Одновременно было отмечено резкое ослабление курса рубля.

«РБК-Недвижимость» попросила участников рынка поделиться прогнозами о том, как отразятся санкции и ослабление российской валюты на рынке недвижимости, каких изменений ждать застройщикам и покупателям жилья.

«Стратегия США — снизить интерес инвесторов к любым российским компаниям»

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE
— Акции российских девелоперских компаний на международных биржах упали, хотя в санкционный список ни сами эти компании, ни их руководители не попадали. К примеру, акции ЛСР подешевели на 9%, а ГК «Эталон» — на 11%. Дело в том, что стратегия американской администрации направлена на общее снижение интереса инвестора к любым российским компаниям. Инвесторы не знают, условно говоря, кто будет следующим, поэтому просели акции всех отечественных игроков. В перспективе такая ситуация может затруднить доступ российских девелоперов к зарубежным рынкам капитала, хотя их значение для отрасли минимально.

На российском рынке недвижимости в целом санкции могут отразиться прежде всего косвенным образом, через ухудшение экономической обстановки. К примеру, вчера из-за падения котировок отечественных акций заметно ослаб рубль. Поскольку Россия все еще во многом зависит от импорта, любое укрепление доллара и евро ведет к повышению цен на все, в том числе и строительные материалы, и одновременно страдает платежеспособность потенциальных покупателей жилья. Соответственно, ускорение инфляции и затруднение доступа отечественных банков к дешевым займам на Западе станет большим препятствием для снижения ключевой ставки ЦБ, а также повышения доступности ипотеки.

«Санкции могут отразиться на банках — лидерах ипотеки»

Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»
— Присутствие на бирже расширяет возможности компании и играет на репутацию среди клиентов и контрагентов, но критичного влияния на работоспособность не оказывает — хотя бы в силу того, что рынок недвижимости очень локален. Насколько известно, все публичные компании, занятые в девелоперском бизнесе, продолжают работу в нормальном режиме и не испытывают сложностей в выполнении своих обязательств.

Куда серьезнее на строительной отрасли может сказаться влияние обстоятельств на крупные банки, находящиеся под санкциями, в том числе на нынешних лидеров в области ипотечного кредитования. Ипотека второй год подряд выступает основным драйвером спроса, доля сделок с ее использованием постоянно увеличивается и сейчас составляет порядка 65%. Снижение капитализации может ограничить их возможности банков в этой сфере.

Кроме того, скорое вступление в силу поправок в 214-ФЗ сделают банки и единственным источником финансирования девелоперских проектов, и держателем эскроу-счетов, на которых будут накапливаться средства, полученные от покупателей квартир в новостройках до их ввода в эксплуатацию. Еще задолго до введения санкций оставались открытыми вопросы готовности и возможности банков полноценно заменить своим финансированием механизмы привлечения средств по ДДУ, а также доверия населения к банковской отрасли в целом. Если в ближайшее время негативные последствия от санкций не будут нивелированы, эти вопросы станут еще более острыми.

«Доходы покупателей станут слишком низкими для покупки жилья»

Марина Толстик, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости»
— Падение рубля и рост доллара и евро совершенно точно подстегнут спрос на недвижимость, потому что это единственный инструмент, с помощью которого рядовой гражданин нашей страны может попытаться спасти свои сбережения, стремительно теряющие в цене. Соответственно, рост спроса вызовет более быстрое поглощение выставленных предложений, снижение конкуренции и возможность для продавцов удерживать цены, предоставляя меньший дисконт. Естественным образом цены на недвижимость подрастут.

Если же падение фондовых рынков окажется затяжным, то за ростом спроса на недвижимость последует очередной застой в недвижимости: все, кто захочет и успеет приобрести квартиры, сделают это, а у остальных уровень дохода станет слишком низким для решения жилищных вопросов.

«Ослабление рубля привлечет на рынок покупателей жилья»

Павел Поселенов, президент девелоперской группы «Инград»
— Недвижимость в нашей стране была и остается одним из самых надежных активов для сохранения средств в периоды политических и экономических катаклизмов. Внешнеполитическая ситуация изменилась не вчера, однако 2017 год и начало 2018-го показали наличие и рост стабильного платежеспособного спроса, в том числе и за счет снижения ипотечных ставок. Менее чем за четыре года спрос восстановился.

Возможно, ослабление рубля вызовет повышение спроса и выход на рынок тех покупателей, кто планировал покупку и опасается девальвации национальной валюты. В любом случае сейчас важно сделать выбор в пользу надежного застройщика с диверсифицированным портфелем, который умеет качественно работать и с продуктом, и с ценой.

«Девелоперские проекты подорожают»

Айдар Галеев, руководитель департамента стратегического консалтинга компании RRG
— Набор санкций, судя по всему, далеко не закончен. В частности, заговорили о запрете покупки российских государственных и корпоративных облигаций, что очень серьезно. А какие могут быть антисанкции (по типу продовольственного эмбарго) и как они повлияют на российскую экономику, вообще предположить невозможно.

В любом случае понятно, что ничего хорошего не будет. Снижение объемов выручки, стоимости акций подпавших под санкции компаний неизбежно приведет к росту стоимости финансирования любых инвестиционных проектов, в том числе девелоперских, снижению прибылей и т. п. Пострадает и множество связанных с ними компаний. В этой ситуации наиболее простой (однако не значит, что наиболее правильный) выход — остановка инвестиционных (девелоперских) проектов, их пересмотр и продажа. Но оценить масштабы этого негативного эффекта на сегодняшний день не представляется возможным.

Подробнее на РБК