Недавно завершились две ипотечные программы с господдержкой: семейная и льготная. Семейную ипотеку власти собираются продлевать, но с некоторыми корректировками, чтобы выдавать ее более адресно в регионах и малых городах. Пока новые условия находятся в стадии проработки. Льготная ипотека, по мнению ЦБ, исчерпала себя (к тому же она стала практически недоступной в столичных регионах на фоне снижения лимита по кредиту до 6 млн руб.).
В этом посте рассмотрим, как повлияет на рынок отмена льготной ипотеки, что будет со спросом, предложением и ценами на первичном рынке недвижимости.
Умеренное снижение спроса ожидаемо
Программы с господдержкой играют большую роль в ипотечном кредитовании и на рынке жилья – их доля в выдаче за последнее время составляет больше 75%. Внутри выдач ипотека с господдержкой разбивается на 50% по «Семейной ипотеке», 31% по льготной ипотеке и оставшаяся доля (19%) приходится на ИТ-ипотеку, «Дальневосточную и арктическую» (по данным за январь-май 2024 г.). То есть порядка 23% в спросе на первичном рынке занимает льготная ипотека.
Безусловно, в первое время после отмены такой ипотеки упадет спрос на первичную недвижимость в силу отсутствия альтернатив у тех, кто планировал использовать льготную ипотеку (а текущие ставки по рыночным программам превышают 18% и являются заградительными). Это будет формировать отложенный спрос, который может реализоваться в конце 2024 г. – начале 2025 г.
Однако, сдерживающими факторами падения спроса станут собственные ипотечные программы от застройщиков. Некоторые застройщики уже запустили свои программы с низкими ставками: Самолет, ПИК, Эталон, Гранель, А101, Dogma. Особенностью данных программ является то, что кредит по льготной ставке выдается не на весь срок, а на определенный период (до 5 лет). То есть это будет поддерживать текущий спрос, но с определенными рисками при сохранении высоких ставок для рефинансирования после льготного периода.
Таким образом, ожидаем, что спрос на первичном рынке недвижимости упадет (не сильно: в пределах 10-15%), но не у всех игроков, так как отмена льготной ипотеки будет компенсирована внутренними программами ипотеки. Помимо этого, в 2024 г. дополнительным стабилизирующим спрос фактором может стать реализация льготных программ для учителей, врачей и военных.
Сохранение цен и снижение предложения
На горизонте полугода мы не ожидаем снижения цен на фоне снижения спроса. Девелоперы не собираются снижать маржинальность текущих проектов, по которым они получали проектное финансирование. Сейчас на рынке продолжается рост цен себестоимости кв.м. как на фоне роста стоимости строительных материалов, так и сохранения дефицита кадров на рынке труда и роста заработных плат. Таким образом, динамика роста цен на первичное жилье будет более сдержанной. Рост цен продолжится, но темпами ниже уровня инфляции.
Несмотря на рост запусков новых проектов с марта по май, будущий ввод новых домов может замедлиться, особенно для столичных регионов. Однако, среди застройщиков существует тренд движения в регионы, в которых продолжают действовать программы ипотеки с господдержкой, а также дополнительное субсидирование региональными властями в рамках комплексного развития территорий. И здесь 2 вывода: во-первых, снижение спроса в одних регионах будет компенсировано ростом спроса в других, во-вторых, запуски в новых регионах могут продолжиться, что сохранит текущий уровень ввода.
Выводы
Подытожим, завершение льготной ипотеки приведет к общему снижению спроса на рынке, но некоторые застройщики смогут компенсировать падение собственными ипотечными программами с банками. Цены на первичную недвижимость продолжат расти, но темпами на уровне или ниже инфляции. Запуски новых проектов могут быть отложены.
