В первой половине 2015 года активнее всего на первичном рынке жилья продавались бюджетные новостройки. Об этом свидетельствуют полугодовые отчеты нескольких риелторских и консалтинговых компаний.
Массовый сегмент на фоне кризиса и снижения платежеспособности населения в целом за отчетный период пользовался наибольшей популярностью. «В нынешних условиях платежеспособный спрос пришелся в основном на недорогие предложения — маленькие однокомнатные и двухкомнатные квартиры в домах экономкласса, в то время как покупки с высоким бюджетом затруднены», — говорится в обзоре аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». При этом устойчивость сегмента массового жилья на протяжении первых шести месяцев 2015 года во многом обеспечивалась за счет поддержки государства и благодаря антикризисным мерам, которые предпринимали и продолжают предпринимать застройщики.
Полгода в кризисе
Ситуация на первичном рынке жилья в первой половине 2015 года напоминала качели — после декабрьского бума в январе-феврале спрос резко пошел на снижение, с марта начал восстанавливаться, в апреле-мае стабилизировался, в июне начался сезонный спад.
После покупательского ажиотажа в конце 2014 года в январе-феврале спрос на жилье резко упал на фоне сокращения реальных доходов населения и существенного снижения доступности ипотеки. Из-за повышения ключевой ставки Центробанка РФ в декабре 2014-го до 17% многим коммерческим банкам пришлось поднять ипотечные ставки до заградительных — 20% и выше. «По итогам первых трех месяцев число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) сократилось на 20%, а ипотечных договоров — на 25%», — напоминает директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп» Анна Соколова.
В марте начала работу государственная программа по субсидированию ипотечной ставки. На ее реализацию было выделено 20 млрд руб. Благодаря программе ежегодная переплата по ипотечному кредиту была снижена до 12%. Эти меры оживили спрос на ипотечные продукты и положительно повлияли на первичный рынок недвижимости. «Если до введения льготных условий спрос на ипотеку сокращался — в феврале и марте падение было на уровне 40–50% по отношению к аналогичному периоду 2014 года, — то за две недели работы льготной программы мы сразу получили порядка 7,5 тыс. заявок на 15 млрд руб.», — сообщал ранее президент банка ВТБ24 Михаил Задорнов. Представители других банков и девелоперы отмечали аналогичные тенденции.
Март, по мнению Анны Соколовой, стал переломным — уже в апреле число заключенных ДДУ выросло на 48% по сравнению с предыдущим месяцем и на 13% по сравнению с апрелем 2014 года.
В мае, который традиционно является периодом спада деловой активности на рынке недвижимости, спрос на новостройки оставался на высоком уровне, отмечается в отчете компании «НДВ-Недвижимость». «Мы даже зафиксировали небольшое увеличение обращений, особенно на однокомнатные квартиры (на 2%)», — рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
В июне Банк России снизил ключевую ставку до уровня 11,5% годовых. Это привело к сокращению процента по ипотеке еще на 0,5–1 п.п., отмечалось в отчете АИЖК. Однако заметного оживления в силу наложения сезонного фактора это рынку не принесло. В июне покупательская активность пошла на спад.
Рублевые цены на фоне переменчивого спроса и растущего предложения в январе — июне 2015 года снижались. По сравнению с четвертым кварталом 2014 года жилье комфорт- и экономкласса подешевело соответственно на 0,9% и на 13,2%. Однако в годовой динамике цены выросли — на 1,5% и 7,8%», — отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Кроме того, реальные цены сделок были существенно ниже прайсовых — дисконт на новостройки экономкласса в среднем по рынку сейчас составляет 10% от цены предложения. В течение полугодия застройщики пытались подогревать остывающий спрос с помощью спецпредложений и скидочных акций. В некоторых случаях демпинг достигал 15–30%, плюс дополнительные скидки застройщики финансировали через программы льготной ипотеки, которые они организовывают совместно с банками.
Чтобы снизить бюджет покупки и повысить ликвидность квартир, девелоперы также увеличивают в новых проектах долю квартир небольших метражей. Доли одно- и двухкомнатных квартир в структуре предложения с начала года, по данным исследований «Метриум Групп», выросли на 2 п.п. Сейчас в структуре предложения они занимают по 43%. Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир при этом сократилась до 12% (-3 п.п.) и 2% (-1 п.п.).
В дальнейшем девелоперы вряд ли решатся на значительное повышение цен в своих жилых проектах. В последующие летние месяцы эксперт «Метриум Групп» прогнозирует снижение спроса, в том числе в силу сезонного фактора. «Летом ценники если и будут расти, то не более чем на 1% в месяц», — говорит она. Исключение составят наиболее успешные комплексы с ликвидными предложениями, где удорожание будет более существенным. Но при этом, по мнению Анны Соколовой, застройщики активно продолжат практику дисконтирования при продажах. «По сути, при формальном сохранении ценников конца 2014 года уже произошло неявное снижение цен на уровне около 10%, а по ряду объектов — больше. Это означает, что рынок недвижимости по ценам смотрит вниз, учитывая, что величина скидок и размер торга с каждым месяцем только увеличиваются», — делает вывод руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова.
Источник: РБК
