В непростые времена для отечественного рынка недвижимости многих интересует вопрос — что же будет с ценами на новостройки и смогут ли люди покупать себе новые квартиры и дома? Специалисты Аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet приводят несколько ключевых рыночных факторов, которые позволят ценам на новостройки в кризисный период демонстрировать положительную динамику. Вот главные из них.
Рост цен на строительные и отделочные материалы. Увеличение издержек на строительство и рост себестоимости объектов девелоперы, скорее всего, будут компенсировать за счет повышения цен на конечный продукт. Причем затронет это не только те проекты, где используются зарубежные материалы, которые уже выросли в цене на 30-40 процентов. Отечественные производители не сильно отстают от западных коллег и уже повысили цены на свои продукты на 10-20 процентов из-за общего удорожания жизни в стране и большой доли западной техники и сырья в российском производстве.
Удорожание проектного кредитования. Помимо удорожания проектного кредитования из-за роста ключевой ставки, ужесточаются и сами условия аккредитации застройщиков. Игрокам рынка, у которых нет за плечами внушительного портфеля реализованных проектов и долгих лет работы на рынке, получить кредит все сложней, а обеспечить при отсутствии дополнительных активов финансирование за счет реализованных от продажи средств в условиях снижения платежеспособного спроса проблематично.
Повышение строительной готовности объектов. Это традиционно "вечный двигатель" для роста цен на новостройки, который стимулирует рынок и в кризис. В худшем случае, рост, обусловленный этим постоянным рыночным фактором, может полностью "съедаться" инфляцией, что фактически означать стагнацию, тем не менее, опускаться цена благодаря ему не будет.
"Укрупнение" девелоперского бизнеса. В кризисные периоды на рынке естественным образом происходит санация и более мелкие и средние игроки уходят, не выдерживая конкуренции. А крупные игроки рынка имеют и необходимый антикризисный резервный фонд в виде дополнительных средств, и стабильное финансирование со стороны банков, и опыт работы в кризис 2008 года. Поэтому, как правило, к открытому демпингу они не прибегают, а, наоборот, капитализируют в стоимости своих объектов доверие со стороны покупателей и стабильные показатели по строительству и реализации проектов.
Риск наступления дефицита предложения. Несмотря на то, что о рынке недвижимости до недавнего времени было принято говорить только в контексте затоваривания, но никак не дефицита, при пессимистическом сценарии развития на рынке будет все-таки наблюдаться отрицательная динамика объема предложения – новые проекты на рынок выходить не будут, а старые станут постепенно вымываться. Таким образом, уже реализуемые объекты в виду ограниченности предложения терять в цене не станут, поскольку спрос так или иначе будет сосредоточен на них. Наступление дефицита предложения, возможно, если нынешняя ситуация на рынке жилья сохранится на протяжении 2-3 лет – сокращение платежеспособного спроса, удорожание проектного банковского финансирования, «заградительные» ставки и условия ипотечного кредитования. При это речь в первую очередь идет о предложении эконом- и комфорт-класса.
Нежелание застройщиков создавать подобный прецедент. На сегодняшний день пойти на открытое снижен цен не готов, пожалуй, ни один застройщик, поскольку на имидже компании и успехе реализации проекта это может негативно сказаться. Простые покупатели зачастую рассуждают следующим образом: у них цены снижаются, а в соседнем проекте – нет, значит, у застройщика и объекта какие-то проблемы. В кризис самый дорогой актив – это доверие и его поддержание будет обходиться дороже всего.
"Несмотря на довольно весомые факторы, которые будут “подогревать” рост цен на новостройки, вполне возможна и стагнация цен по ряду проектов, и даже падение по отдельным наименее ликвидным или переоцененным объектам", — подводит итог руководитель Аналитического и консалтингового цента Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Источник: realty.vesti.ru
