Покупка квартиры в новостройке

В данной статье расскажем о юридических тонкостях при оформлении прав на квартиры в строящихся домах.

Если недвижимость покупается напрямую у застройщика, то Вы должны оформить договор участия в долевом строительстве, если у перепродающего жилье собственника или соинвестора, то — договор уступки права требования по договору. Но стоит заметить, что даже в случаях оформления указанных договоров, имеется место для афер. Бывают ситуации, когда дольщикам дают подписать контракты в искаженном виде, либо продавцы пытаются подделать договор под договор участия в долевом строительстве, делая ставку на то, что далеко не все частные инвесторы и будущие собственники квартир обладают юридической грамотностью. 

Если Вам предлагают заключить предварительный договор долевого участия, то это абсолютно противоправный документ, который не соответствует федеральному закону №214. Как правило, предварительные договоры долевого участия предлагаются вместе со значительными скидками. Это мотивируется тем, что девелопер компенсирует Вам возможные риски. Такое соглашение в 99% случаев говорит о том, что у застройщика есть проблемы с разрешительной документацией, поэтому он не может заключать договор долевого участия. Конечно, многим застройщикам удается все уладить к моменту сдачи объекта в эксплуатацию, но где гарантия, что все пойдет по намеченному плану, проблемы оперативно решатся, и именно вашу стройку не объявят незаконной? Поэтому эксперты настоятельно рекомендуют не соблазняться «сказочно» низкими ценами, так как заключение предварительных договоров несет в себе большие риски. Во-первых, такой контракт не регистрируется в Росреестре и в нем не зафиксирован ряд серьезных обязательств компании-застройщика перед покупателем, которые прописаны в ДДУ. Во-вторых, перед подписанием такого соглашения обе стороны заключают устную договоренность, согласно которой дольщик сразу выплачивает деньги за жилье, а продавец обязуется в будущем заключить с ним основной договор ДДУ. Так вот, в итоге это устное соглашение не дает Вам никаких гарантий, и, помимо всего прочего, Вы рискуете стать жертвой «двойных продаж».

Еще одна возможность приобрести квартиру – вступить в ЖК (жилищный кооператив). Эта процедура, в отличие от ПредДДУ, является вполне легальной, но несет в себе довольно большие риски…

Оценив ситуацию, можно сделать следующие выводы: соглашение необходимо заключать только в рамках Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» («Закон о долевом строительстве») вступившем в силу 1 апреля 2005 года, причем эксперты настоятельно рекомендуют покупателям доверить изучение этого соглашения независимому юристу. Если в консультациях по сделке принимали участие риэлторы, то Вы им ничего не должны – эти расходы обязана взять на себя нанявшая их компания-застройщик. Если Вы не планируете обращаться к юристу, то далее расскажем, что необходимо знать о законе №214-ФЗ. Данный закон регулирует отношения, возникающие между покупателями и продавцами прав на строящиеся квартиры, закладывает основу для решения возникающих вопросов и для защиты интересов и прав участников долевого строительства.   

Закон о долевом строительстве распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. 

Необходимо обратить внимание на следующие важные моменты, установленные данным законом:

Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства только после соблюдения всех следующих условий: 

• получения в установленном порядке разрешения на строительство; 
• опубликования и размещения в сети Интернет проектной декларации; 
• государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство.

Застройщик вправе использовать полученные от участников долевого строительства денежные средства только для строительства им многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. Контроль за целевым использованием получаемых застройщиком денежных средств осуществляется государственными органами, уполномоченным осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства.

Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только посредством заключения договора участия в долевом строительстве. Иные виды договоров Законом о долевом строительстве не допускаются.   

Данный договор должен, как минимум, содержать следующие положения: 

а) точное определение в соответствии с проектной документацией квартиры, подлежащей передаче после окончания строительства;
б) срок передачи квартиры от застройщика к участнику долевого строительства;
в) стоимость объекта, сроки и порядок расчетов;
г) гарантийный срок на квартиру.

При отсутствии в договоре любого из указанных выше условий такой договор считается незаключенным.

Все договоры участия в долевом строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства подлежат обязательной государственной регистрации и считается заключенными только с момента такой регистрации. Соответственно, обязанность по оплате денежных средств за строящуюся квартиру у каждого из участников долевого строительства возникает только после государственной регистрации его договора с застройщиком.

Порядок государственной регистрация данных договоров регулируется положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Срок регистрации данного договора обычно составляет 7 дней.

Для государственной регистрации договора между застройщиком и первым участником долевого строительства подается их совместное заявление.

 При этом застройщиком в регистрирующий орган предоставляются:

1. Разрешение на строительство;
2. Проектная декларация;
3. План создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.

Проведенная государственная регистрация договора удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на договоре в установленном действующим законодательством порядке.   

Указанный выше порядок призван защитить от вероятности «двойных» продаж одних и тех же строящихся квартир и дополнительно гарантировать правомерность привлечения застройщиками денежных средств, как от частных, так и от юридических лиц.

В качестве обязательного условия в договоре участия в долевом строительстве должна быть указана цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства. 

Цена договора после его заключения может быть изменена только по соглашению сторон (застройщика и участника долевого строительства), если договором предусмотрены возможности изменения цены.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Соответственно, цена договора не может быть увеличена по инициативе Застройщика, например, по причине пожара на стройке либо иных аналогичных обстоятельств.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Взыскание повышенных сумм неустойки (пени), например, в соответствии с условиями договора, Закон о долевом строительстве не предусматривает. Однако за застройщиком сохраняется право требовать компенсации убытков сверх сумм неустойки (пени), но это должно быть обязательно прописано в договоре.

Участник долевого строительства может уступить свои права требования получения квартиры, но только после уплаты им всей суммы по договору или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном действующим гражданским законодательством. По общему правилу, перевод долга возможен только с согласия кредитора (в рассматриваемом случае – застройщика). 

Уступка прав требований по договору допускается в период с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.

Договор уступки прав требования (цессии) также подлежит государственной регистрации в установленном порядке на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома.   

В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

Застройщиком не позднее, чем за четырнадцать дней до даты заключения договора с первым участником долевого строительства должна быть обнародована проектная декларация, посредством опубликования в средствах массовой информации и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Проектная декларация также представляется застройщиком в государственные органы, осуществляющие: 

• государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• контроль и надзор в области долевого строительства. 

Оригиналы документов, входящих в проектную декларацию, обязаны храниться у застройщика.

В случае если в проектную декларацию вносятся изменения, в частности, касающиеся проектной документации, застройщик обязан внести соответствующие изменения в проектную декларацию в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности.

Измененная проектная декларация подлежит опубликованию в установленном порядке в течение десяти дней со дня внесения соответствующих изменений.

В случае нарушения застройщиком указанных выше требований, связанных с проектной декларацией, любой участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании заключенной с ним сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. После вступления в силу решения суда о признании сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, и уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными средствами в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств до дня их возврата застройщиком. Помимо указанных сумм процентов участник долевого строительства вправе требовать от застройщика компенсации в полном объеме убытков (в частности, упущенной выгоды).

Входящая в проектную декларацию информация о застройщике должна, как минимум, содержать информацию:

а) о фирменном наименовании и месте нахождения (для застройщика - юридического лица) либо о фамилии, имени, отчестве и месте жительства (для застройщика - индивидуального предпринимателя), а также о режиме работы застройщика;
б) о государственной регистрации застройщика;
в) об учредителях (участниках) застройщика - юридического лица;
г) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
д) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию;
е) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

а) учредительные документы;
б) свидетельство о государственной регистрации;
в) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
г) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности по установленным формам;
д) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года либо за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
е) аудиторское заключение за последний год.

Входящая в проектную декларация информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию:

а) цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации;
б) разрешении на строительство;
в) права застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
г) местоположении строящегося многоквартирного дома;
д) количество квартир в составе строящегося многоквартирного дома, а также об описании их технических характеристик в соответствии с проектной документацией;
е) функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;
ж) состав общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности;
з) предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома;
и) возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и о мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
к) перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

По требованию любого из участников долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

а) разрешение на строительство;
б) технико-экономическое обоснование проекта строительства;
в) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законодательством;
г) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
д) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства построенную квартиру не позднее срока, предусмотренного договором. При этом данный срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, за исключением случаев, специально указанных в законодательстве. 

В случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. При этом участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать возврат уплаченных денежных сумм и начисленных на них процентов (см. п.13 настоящей статьи - «Расторжение договора и ответственность сторон»).

Передача квартир в новостройке осуществляется не ранее чем после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию дома. При этом застройщик обязан передать все квартиры в течение двух месяцев с даты получения им данного разрешения, но как указывалось выше не позднее сроков, предусмотренных договорами.

В свою очередь, участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче, обязан приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения застройщика.

Передача квартиры от застройщика к участнику долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (или иному равнозначному документу о передаче). При этом с момента подписания данного документа обязательства застройщика по договору считаются исполненными.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей по устранению выявленных недостатков либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения расходов на устранение выявленных недостатков. Участник долевого строительства вправе выбрать любой из указанных вариантов защиты своих прав по своему усмотрению, если иное не установлено условиями договора.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесяти пятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Помимо сумм неустойки (пени) за пострадавшей стороной сохраняется право требовать полной компенсации всех убытков (в частности, упущенной выгоды).

После подписания документов о получении квартиры участник долевого строительства оформляет право собственности на причитающуюся ему квартиру. 

Для этого он должен предоставить в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с последующими изменениями и дополнениями) в регистрирующий орган пакет соответствующих документов, в частности: 

• документы, подтверждающие факт постройки дома; 
• разрешение на ввод в эксплуатацию дома; 
• передаточный акт или иной документ о передаче квартиры.

Застройщик со своей стороны обязан передать в регистрирующий орган разрешение на ввод в эксплуатацию дома не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на квартиру.

Застройщик обязан передать квартиру (объект долевого строительства), качество которой соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если передаваемая квартиры построена с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению ее качества или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; либо
2. Соразмерного уменьшения цены договора; либо
3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом любые условия договора об освобождении застройщика от ответственности за указанные недостатки являются неправомерными.

В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата всех уплаченных денежных средств, а также уплаты начисленных на них процентов в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Застройщиком должен быть установлен гарантийный срок на квартиру, который не может составлять менее пяти лет. Данный гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства (если иное не предусмотрено договором).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры при условии, что рассматриваемые факты были выявлены в течение гарантийного срока.

По общему правилу, договор может быть расторгнуть либо изменен по соглашению сторон. Однако Закон о долевом строительстве допускает следующие исключения из данного правила. 

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1. неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в предусмотренный договором срок;
2. прекращения или приостановления строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана участнику долевого строительства;
3. существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения площади строящейся квартиры (размера объекта долевого строительства);
4. изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома;
5. существенного нарушения требований к качеству квартиры;
6. отказа либо не устранения застройщиком в установленный срок законных требований, связанных с ненадлежащим качеством передаваемой квартиры. 

Данный установленный законом перечень может быть дополнен в тексте договора иными основаниями. 

В указанных выше случаях, если участник долевого строительства воспользовался своим правом отказа от исполнения договора застройщик обязан возвратить полученные денежные средства, а также уплатить на них проценты в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Указанные проценты начисляются за период со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств до дня их возврата застройщиком.

В свою очередь, застройщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в следующих случаях нарушения условий оплаты со стороны участника долевого строительства: 

• просрочка внесения платежа составляет более чем три месяца (для случаев, когда в соответствии с договорными условиями уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа); либо 
• допускается систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа составляет более чем три месяца (для случаев, когда уплата цены договора должна производиться поэтапно).

Расторжение договора также подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. Орган по государственной регистрации при предоставлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора. 

13. Залоговые правоотношения

Принадлежащий застройщику на праве собственности земельный участок, на котором осуществляется строительство, с момента государственной регистрации договоров долевого строительства считается находящийся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение обязательств по данным договорам. Если же земельный участок передан только в аренду, то в залоге находится право аренды. 

После окончания строительства и получения права собственности построенный дом (включая все жилые и нежилые помещения) также считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

В случае если строительство будет остановлено и возникнут основания для обращения взыскания на предмет залог, то застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении застройщика от исполнения данной обязанности государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Право залога на указанные выше объекты прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.